上海力翔置业:上海工业地产104地块、195区域、198区域

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    来源:上海不良资产

    一、什么是104地块?

    104地块指全市现有的规划工业区块,2009 年,上海市“两规合一”及工业区块梳理共明确104 个规划工业区块。

    2012年新一轮区县“两规合一” 初步确定了全市107个规划工业区块,规划面积为 789.3平方公里,分为公告开发区、产业基地、城镇 工业地块三类,规划面积为分别为494.5平方公里、 179.4平方公里和115.5平方公里。面积约790平方公里。

    简单来说,104地块就是政府主导的,以优化产业布局、提高土地利用率、提升管理及服务水平为目的规划的“靠谱”园区。

    凡是在104地块中的厂房、仓库,绝大多数是合法、规范的,资质完备,可靠性高,不易面临拆迁、改造的风险。

    下图为104、105、198区域概况比较:

    104地块的规划产业方向,很明显就为了发展和扶持制造业、生产性服务业。且面积总量不变,只是调整结构,面临的拆迁整改风险最低。在面积上,104区域占地面积达700多平方公里,能容纳更多的企业。

    195区域就是在104区块之外,又在上海市集中建设区内的现状工业用地,整体的发展情况虽然不如104区块,但是好在也是在集中建设区内,仍然属于产业地产发展的优质区域。唯一存在的问题就是区域内复杂的产业结构,可能将面临产业转型升级的问题,同时也是产业园区企业获得存量项目的机遇。

    198区域属于3类中最复杂的区域,产业以当地乡镇企业为主,缺乏整体规划。在上海市统筹管理的情况下,势必将面临大幅度的洗牌。再加上在2017年发布的《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》中明确指出,工业用地将从17年的27%将至17%,也就是550平方公里,198区域可能就是被裁撤工业用地的重灾区。

    195、198区域,规划面积总量上不足104地块的三分之一,而在规划产业方向上,更倾向于用作文化创意产业基地,为工业服务的仓储、厂房很难在此“存活”,大多需要改迁或者转型,稳定性较低。

    无论是政府工作报告2018,还是上海市城市规划2035,促进区域协调发展,乡村振兴战略,都被高度重视。

    104地块中,有较大一部分位于市区中的村镇,这对于完善新城综合功能,促进新市镇协调发展有着非常重要的作用,从这个角度看,这些区域也是政策利好。

    二、104地块都有哪些园区,分布在哪些地方?

    地块包括重点基地12个,国家级开发区5个,市级开发区27个,以及新规划的60个园区。104个工业园区分布在上海各区域。

    具体如下:

    供地方式出让价格出让年限其他规定

    关于出让价格:上海的所有工业用地项目与全国一样,统一走公开招拍挂形式。

    关于出让年限:上海市对于工业用地的出让年限也作出了严格的规定,都缩短至20年。仅有工业用地标准厂房\研发通用项目和国家和本市重大产业项目\战略新兴产业项目成为例外,拥有50年的出让年限。而然无论是国家和本市重大产业项目还是战略新兴产业项目,在认定过程中都有着严格的标准,想要通过认定并不容易。

    上海104区块分布图(高清详图)

    中心城区

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