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金百汇:深圳“史上最严”楼市新政来袭,房产

国内房产 2020-07-18 19:1815437百度小鱼
          7月15日,号称深圳“史上最严楼市新政”出台了,无数深圳网友表示,一觉醒来发现突然失去了买房资格;更有甚者,看好了房正在赶过去签合同的路上,却突然发现没有了购房资格……

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7月15日,深圳住建局发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,重磅组合拳切实落地。

这意味着深圳楼市调控,终于超越北上广,与长沙、海南并驾齐驱,堪称史上最严楼市调控。

深圳楼市新政内容解析:

限购升级:深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年,且能提供购房之日前在本市连续缴纳3年及以上个人所得税或社会保险证明,非深户家庭此前要求不变。

背景:此前深圳户籍在深圳购房并没有社保要求;同时,深圳作为移民城市落户容易,基本和“来了就是深圳人”无异,这导致了“心怀梦想”的投资者特别多。

和其他城市一样,本次调控直接从“社保、落户”入手,并且账面狠辣程度超越当前最严的北京、上海。北京、上海虽落户可买,落户却十分困难,这基本上把纯投资的买家通道堵死了。

首付比例:无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%,非普通住宅首付60%。家庭有1套房子,再购买普通住宅首付70%,非普通住宅80%。

(首付比例越高,炒房客可利用的杠杆就越少,但同时刚需换房的难度也同时增大。)

二手房加税:个人住房转让增值税从2年免变5年才免。

(一定程度上可以增加投机者的持有周期成本)

豪宅税再现:房子实际成交总价超过750万元(新增),需缴纳豪宅税。

(在深圳总价超750万的房子多不胜数)

作为先行示范区、自贸区、大湾区的核心城市,一直以来深圳都是中国楼市著名的风向标,它的一举一动都有相当内涵。

作为带头人,深圳的行情总是快其他城市几个月,先一线,再二线,这是一个楼市行情扩散的过程。

从本次深圳新政看来,国内“住房不炒”方针是非常坚定,不会动摇;在这样的政策主导之下,国内炒房已然没有大幅度提升的空间,那么作为最佳保值、增值硬通货的房子,其投资的破局之路又在何方?

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前有北上广,后有长沙、海南、深圳,基于国内楼市的现状,近些年越来越多投资客开始把眼光投向海外市场。

入手成本低、租金回报率高、永久产权、部分国家房子以美元计价等特点,都成了吸引中国投资客的重要原因。

对于海外投资,一般将其分为三大类市场:

首先是发展非常成熟的发达国家,以欧美英法、澳新为代表。

这些国家发展已相当成熟,人口红利和城市化红利或是已经结束又或是接近结束,这类国家政治经济稳健、法律完善,增资空间基本不存在,但投资保值还是佳选。

其次是高速发展的发展中国家,人口红利及城市化进程已进行到后程。

以中国为例,国家经济正在从快速发展阶段向稳步增长时期过度,投资这类国家能保值的同时还存在一定增值空间,但其增长幅度则不像第三类国家如此之大。

最后便是“处处欠发展”的国家,以东南亚柬埔寨、越南为代表。

人口红利及城市化红利巨大,这类国家正处于改革开放初期,经济正值高速发展阶段,政局相对稳定、法律法规正在逐步完善中,这类国家能收获的投资回报是三者之最。

据专家研究表明,人均GDP1000美元是房地产发展临界点:

美国:1920年人均GDP达到1000美金,房地产城市化进程是1920-1960年,在此阶段房价快速上涨;

中国:2002年人均GDP达到1000美金,其房地产城市化进程从2000年左右开始,房价进入快速上涨期;

柬埔寨:2016年人均GDP达到1000美金,房地产城市化进程进入起步阶段,整个城市建设快速上涨。

事实证明,这一说法有理可据。据数据统计,柬埔寨房价自2012年起,几乎每年都有超过10%的增长,部分地区房价增长率表现甚至更高,尤其是首都金边的房地产发展很快,房价一路飙升,2018年更是勇夺“世界桂冠”,涨幅高达16.7%。

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柬埔寨值得投资吗?或许该问,新冠疫情导致全球经济下滑,如今的柬埔寨房子还值得投资吗?

答案是肯定的,从宏观层面看,柬埔寨城市化进程依旧处于初期,人口红利巨大,固定不变的需求将会长期存在,疫情的影响仅仅只是国家发展道路上的某个阶段,经济建设或许会波动但绝不会停滞,反而正是抄底的好时期。

早前,国际货币基金组织(IMF)发布的最新经济展望报告中预测,2020年全球经济将萎缩4.9%,而柬埔寨国内生产总值将跌至-1.5%水平。尽管如此,柬埔寨上半年的部分数据却是大有亮点。

2020年上半年,柬埔寨国家税收保持强劲增长势头,税收总额16.8亿美元,同比增加12%,达到原定全年目标的60%。

与此同时,作为国民经济中重要一环,柬埔寨建筑业也表现优异。上半年,柬埔寨全国获批投资建筑面积超过860万平方米,投资总额38.42亿美元,同比增长13.26%。

其中房地产领域业,在中国、日本、美国等多个国家援助与投资之下,金边的许多项目在严格的管理中未曾停工;尽管租金因大部分外国人撤离略有下降,但房价总体呈稳定趋势。

目前,柬埔寨已开始全面恢复经济建设,据柬埔寨政府预测2021年经济增长率将回升到3.5%。

事实上,柬埔寨GDP增速约在7%左右已持续9年之久,位列世界前茅。正因为不是偶然的某一年经济增长高,这已然说明其经济结构非常稳定,已经走向了正确的道路。

就房地产而言,其发展轨迹上美国走过的路,中国走过;中国走过的路,柬埔寨也即将走过。

过去20年,部分人享受了中国城市化进程中房地产带来的巨大红利收益;而在当下,如何把握机遇,降维打击,争取柬埔寨城市化进程带来的长期巨大红利收益,实现人生彻底自由?且听下期深度解析。

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